Главная 24 Ваш юрист 24 Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке возможно только по взаимной договоренности контрагентов. В случаях, предусмотренных нормативными актами, а также при существенном нарушений условий соглашения допускается расторжение договора аренды в одностороннем порядке через судебные органы. В представленном материале можно узнать порядок расторжения договора аренды, в том числе по инициативе каждой из сторон.

Досрочное расторжение договора арендыПо условиям арендного договора происходит передача имущественных активов во временное пользование арендатора. Арендные правоотношения носят возмездный характер, за пользование имуществом должны регулярно перечисляться платежи, предусмотренные условиями соглашения.

Еще на стадии согласования условий договора контрагенты должны прийти к соглашению обо всех существенных и дополнительных условиях аренды:

  • предмет – конкретный перечень предметов или объектов, подлежащих передаче во временное пользование;
  • срок действия арендных правоотношений;
  • размер и порядок перечисления платежей за пользование имущественными активами;
  • условия и целевое назначение пользования имуществом;
  • пределы ответственности контрагентов, в том числе за сохранность имущества.



От содержания условий договора будут зависеть основания для его досрочного расторжения по требованию одного из участников сделки.

Стандартным правилом, которое распространяется на все виды гражданских сделок, является возможность досрочного прекращения действия договора по взаимному согласию сторон. В этом случае между сторонами не возникает конфликта или спора, требующего вмешательства судебных органов.

В случаях, прямо указанных в нормативных правовых актах или условиях арендного договора, контрагенты имеют право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. Базовые правила для реализации такого права регламентированы статьями 619 и 620 ГК РФ.

Правовые основания, при которых допускается одностороннее расторжение договора аренды арендатором, указаны в ст. 620 ГК РФ:

  1. если имущественные активы фактически не переданы, либо арендодателем создаются препятствия для целевого пользования имуществом;
  2. если после заключения договора и передачи имущества были установлены недостатки, препятствующие целевому использованию предмета соглашения;
  3. если арендодателем не исполняется обязанность по капитальному ремонту имущества в установленные соглашением сроки;
  4. когда переданное имущество становится непригодным для целевого использования, если такие обстоятельства наступили вне пределов ответственности арендатора.

Дополнительные основания для предъявления арендатором требования об одностороннем расторжении соглашения могут устанавливаться сторонами в тексте договора.



Состав оснований, по которым арендное соглашение может расторгаться по требованию арендодателя, сформирован в ст. 619 ГК РФ:

  • существенное нарушение арендатором положений договора или систематические нарушения целевого назначения предоставленного имущества;
  • существенное качественное ухудшение имущественных активов;
  • нарушение сроков перечисления арендных платежей более двух раз подряд;
  • неисполнения обязанности по выполнению капитального ремонта имущества, если данная ответственность возложена договором на арендатора.

При наличии оснований для одностороннего расторжения контракта предъявляется соответствующее требование. Если с такой претензий согласен второй контрагент, стороны могут досрочно прекратить действие договора без обращения в судебные органы.

Если участники сделки приняли обоюдное решение о досрочном расторжении арендного договора, им необходимо зафиксировать такие договоренности в виде письменного документа. Сторонами составляется соглашение о расторжении договора, которое должно учитывать следующие особенности:

  • документ о расторжении соглашения должен составляться в той же форме, что и основной договор (например, если заключался долгосрочный договор в отношении аренды объекта недвижимости, допсоглашение подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра);
  • для добровольного расторжения договора нет необходимости указывать в тексте документа причины, по которым стороны приняли такое решение;
  • на момент расторжения арендных правоотношений стороны должны полностью выполнить свои обязательства, в том числе полностью погасить задолженность по регулярным платежам.



Одновременно с оформлением соглашения контрагенты должны решить вопрос о передаче имущественных активов обратно собственнику. Для этого составляется двусторонний акт приема-передачи, в котором указывается текущее состояние передаваемого имущества. Если качественные характеристики ухудшились по сравнению с моментом заключения договора, к арендатору может предъявляться требование о возмещении расходов на текущий или капитальный ремонт.

После расторжения арендного соглашения по обоюдному решению сторон прекращается действие всех правоотношений, в том числе на преимущественное право их продления. Если впоследствии контрагенты вновь примут решение о передаче имущества в аренду, им потребуется составить новый договор.

В случае, если у любого участника сделки возникли основания предъявить требование о расторжении договора, решение о реализации такого права принимается самостоятельно. В случае, если основания для расторжения не использованы, действие арендных правоотношений продолжается на общих основаниях.

Алгоритм действий для расторжения арендного соглашения в одностороннем порядке состоит из следующих этапов:

  1. установление законных или договорных оснований, позволяющих предъявить требование о досрочном прекращении аренды;
  2. направление второму участнику письменного требования о прекращении действия договора с предложением оформить все необходимые документы без обращения в судебные органы;
  3. в случае отказа выполнить указанное требование, либо уклонение от ответа, происходит подготовка документов для обращения в судебные органы;
  4. исковое заявление и приложенные документы направляются в судебные органы в соответствии с правилами подведомственности и подсудности (для субъектов предпринимательства – арбитражный суд, для граждан – суд общей юрисдикции).



При установлении нарушений нормативных правовых актов или положений договора необходимо подготовить и направить второй стороне письмо-уведомление о предстоящем расторжении арендных отношений. В содержании указанного документа необходимо указать разумный срок для устранения допущенных нарушений, поскольку нередко у нарушителя имеются объективные и уважительные причины.

Если в срок, установленный в уведомлении, нарушения не устранены, может быть реализовано право на обращение в судебные органы. Юридическим основанием для возбуждения гражданского дела будет являться исковое заявление.

Для рассмотрения дела в суде потребуется подтвердить наличие оснований для одностороннего расторжения договора, т.е. представить письменные доказательства нарушения второй стороной нормативных правовых актов или условий арендного соглашения.

Обязанность по доказыванию указанных фактов и представление в суд доказательств возлагается на инициатора предъявления требования о досрочном прекращении аренды. При составлении искового заявления нужно учесть следующие элементы содержания:

  • наименование судебного органа, в который предъявляется иск;
  • данные об участниках процесса;
  • основания возникновения арендных правоотношений и описание основных условий договора;
  • перечисление оснований для одностороннего прекращения аренды с обоснованием указанных доводов;
  • содержание нарушений, по которым наступили указанные основания;
  • описание попытки досудебного урегулирования спора;
  • исковые требования – прекращение арендных отношений, срок расторжения договора аренды, требования о взыскании задолженности по платежам и т.д.



Для каждого из оснований, указанных в законе для одностороннего расторжения договорных отношений, будет необходим специальный состав письменных доказательств.

Нюансы доказывания основания для расторжения договора

Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.

Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:

  • фактическая порча имущества;
  • пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
  • непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.

Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.

Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.



Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:

  • несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
  • выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
  • несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.

Как правило, такие обстоятельства устанавливают сразу после их выявления путем подписания двустороннего акта. Если стороны не смогли устранить причину спора (например, арендодатель не произвел необходимый ремонт или не заменил имущество), возникает основание для досрочного расторжения договора.

Как оформить необходимые документы между бывшими контрагентами, если досрочное расторжение сделки осуществлялось в судебном порядке? В данном случае необязательно составлять соглашение о прекращении аренды, вступившее в силу решение суда будет являться надлежащим подтверждением прекращения договорных отношений.

Тем не менее, даже расторжение договора в судебном порядке не устраняет обязанность арендатора вернуть имущество собственнику в надлежащем состоянии. Если данное обязательство не исполняется, может предъявляться требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае арендатору придется возместить собственнику не только фактически понесенные расходы, но и упущенную выгоду, вызванную фактом неправомерного удержания имущества. Истребование имущества и взыскание указанных убытков также осуществляется в судебном порядке по иску законного владельца.



Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Досрочное погашение кредита: важные вопросы и образцы заявлений

Нюансы досрочного погашения кредита и образцы заявлений Досрочный расчет по кредиту – распространенная практика, которая стала особенно популярной после 2011 года, когда законодательно были устранены косвенные препятствия к этому в виде устанавливаемых банками ограничений.

Дом престарелых как бизнес: с чего начать и как преуспеть

Как открыть частный дом для престарелых? Уход за пожилыми родственниками – насущный и очень важный вопрос. Не у любого человека есть время, чтобы самостоятельно заниматься им. У кого-то слишком много работы, кто-то проживает в другом населенном пункте или занимается воспитанием собственных детей.

Долгосрочные инвестиции: что это, как инвестировать

Что такое долгосрочные инвестиции: инструкция по инвестированию Долгосрочные инвестиции - это вложения капитала на период от одного года до пяти лет. Главной особенностью таких вкладов является повышенная надежность, возможность получения стабильной прибыли, а также минимальные риски для инвестора.

Документы при покупке квартиры: вторичка, новостройка, ипотека

Какие документы нужны при покупке квартиры? Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно.

Договор служебного найма жилого помещения — что это такое?

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения Договор служебного найма жилого помещения представляет собой отношения между государством или муниципалитетом, опосредуемые уполномоченными представителями и строго определенным кругом лиц, указанных в законе.

Договор аренды автомобиля между физическими лицами

Как составить договор аренды автомобиля между физическими лицами Сдача в аренду автомобиля, коль скоро он не нужен владельцу для личных нужд каждый день, является выгодным бизнесом, так как прибыль от такого рода коммерческой деятельности весьма ощутима.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое? Кадастровая стоимость квартиры — это специальный вид оценки объекта недвижимости, который рассчитывается на основании проведенных кадастровых работ.

Двойной налоговый вычет на детей в 2017 году

Двойной налоговый вычет на ребенка: кто и каким образом может его оформить Законодательство России позволяет гражданам, имеющим детей, получать некоторые налоговые вычеты в двойной величине.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками: порядок оформления

Оформление дарственной на квартиру между родственниками ​​Как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками? В настоящее время квартирный вопрос волнует большинство людей.

Дарение квартиры с обременением в 2017 году: договор, особенности

Договор дарения квартиры с обременением ипотекой, проживания, судебным арестом Дарение квартиры с обременением представляет особую сложность, как для дарителя, так и для одаряемого лица.

Слабый напор воды, ее отсутствие и плохая канализация в квартире: что делать?

Поднимая тему качества услуг, предоставляемых нам коммунальщиками, в очередной раз хочется оговориться: ну когда же? ...

Дарение доли в квартире несовершеннолетнему в 2017 году

Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку? Договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему должен составляться с учетом правового статуса долевой формы собственности, и, одновременно, с учетом характерных особенностей сделок с участием детей.

Дарение доли в квартире близкому родственнику в 2017 году

Как правильно оформить дарение доли в квартире близкому родственнику? Дарение доли в квартире близкому родственнику – процедура, к которой нередко обращаются, чтобы гарантированно передать имущество.

Дарение дачи в 2017 году: договор, документы, налоги

Как оформить договор дарения дачи? Дарение дачи родственнику – это юридическое оформление передачи права собственности на недвижимость, так как устная сделка юридической силы не имеет.

Гражданство РФ для украинцев: подробная инструкция

Как получить гражданство РФ гражданину Украины? Низкий уровень жизни, отсутствие перспектив карьерного роста, а также политический кризис, активно развивающийся на территории Украины, стали причиной массового переезда граждан этой страны с целью постоянного проживания в России.

Гражданство Мальты за инвестиции

Как получить гражданство Мальты за инвестиции ​Программа экономической миграции в Республику Мальта, предполагающая вступление в гражданство за инвестиции, по востребованности и популярности среди состоятельных россиян значительно опережает аналогичные проекты иных европейских стран.

Гражданство Кипра за инвестиции

Как стать гражданином Кипра через инвестиции Почему оформление гражданства Кипра за инвестиции является наиболее популярным способом миграции у россиян? Гражданство Евросоюза открывает перед своими обладателями массу возможностей, среди которых не только возможность проживания в экономически развитой и безопасной стране, но и свободное пересечение границ членов международного образования, а также право на трудоустройство в любом из этих государств.

Гражданство ЕС для россиян: способы получения

Как гражданину России получить гражданство Евросоюза? Евросоюз – уникальное политическое образование, в состав которого входят 28 развитых и экономически стабильных государств, граждане которых имеют массу привилегий и перспектив.

Гражданство Евросоюза через инвестиции

Как получить гражданство Евросоюза через вложение инвестиций (второе гражданство за инвестиции) Как получить гражданство Евросоюза через инвестиции? Поскольку Евросоюз является не отдельным государством, а политическим и экономическим образованием, в состав которого входит 28 европейских стран, статусом гражданина ЕС обладают подданные всех членов международной организации.

Гражданство Антигуа и Барбуда

Как получить гражданство Антигуа и Барбуда Антигуа и Барбуда – островное государство, омываемое водами Атлантического океана и Карибского моря и являющееся членом Британского Содружества.

Кому положены и как получить субсидии и льготы на оплату коммунальных услуг?

Часто бывает, что большое количество людей не догадывается о том, что может получать бонусы и ...

Где взять кредит пенсионеру под маленький процент?

Где взять кредит пенсионеру под маленький процент? ​Пенсионеры – это особая категория заемщиков. С одной стороны, они имеют стабильный доход в виде пенсии, и они добросовестно относятся к своим обязательствам.

Где взять деньги на покупку квартиры

Где взять деньги на квартиру: действенные способы Где взять деньги на покупку квартиры – вопрос, который интересует большинство граждан России, а особенно молодые семьи.

Гасить ли кредит досрочно

Стоит ли гасить кредит досрочно? Досрочное погашение кредита всегда рассматривается как возможность, во-первых, побыстрее снять с себя финансовые обязательства, во-вторых, сэкономить на процентах.

Рейтинг@Mail.ru