Главная 24 Ваш юрист 24 Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

  1. Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
  2. Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
  3. Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.



В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

  1. Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
  2. Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
  3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
  4. Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
  5. Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.


В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

  1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
  2. Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
  3. Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:



  1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
  2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
  3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
  4. Заключите договор и оплатите покупку.
  5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

  • Паспорт.
  • Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
  • Документы, подтверждающие платежеспособность.
  • Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

  1. Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
  2. После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
  3. Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
  4. После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
  5. Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
  6. Деньги передаются продавцу.



Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену. Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки. Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы, причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.



Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Паспорт.
  • Купчую.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.

Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:

  • Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
  • Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
  • Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.



Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:

  1. Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
  2. Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
  3. Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
  4. Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.

Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?



О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как правильно оформить договор долевого участия (ДДУ)

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве? После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г. От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия.

Как правильно оформить аванс при продаже квартиры: образец

Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры Договор аванса является обязательным документом при покупке/продаже квартиры. Сделки по купле-продаже недвижимости совершаются каждый день, причем в большом количестве.

Как правильно открыть расчетный счет ООО в 2017 году

Процедура открытия расчетного счета для ООО Открыть расчетный счет для ООО можно в любом банке. Владелец компании самостоятельно принимает решение, с какой организацией сотрудничать будет выгодней.

Как правильно написать жалобу в прокуратуру?

Жалоба в прокуратуру: как написать? Жалоба в прокуратуру – универсальный способ защиты любых законных прав и интересов как физических, так и юридических лиц.

Как правильно заполнить декларацию по транспортному налогу

Декларация по транспортному налогу: предназначение и заполнение Некоторые категории налогоплательщиков, которые обязаны уплачивать налоги на ТС, составляют декларации по соответствующему налогу.

Как правильно выбрать застройщика: советы юриста

Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке? Покупка квартиры в строящемся доме – идея заманчивая, ведь ее приобретение обойдется значительно дешевле готового объекта недвижимости, особенно если речь идет о ранних стадиях строительства.

Как поставить земельный участок на кадастровый учет в 2017 году

Постановка земельного участка на кадастровый учет Постановка земельного участка на кадастровый учет – необходимая процедура для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на данное имущество, без которого у владельца не будет возможности свершения последующих правовых сделок, таких как продажа, дарение или сдача в аренду.

Как получить электронную подпись для физического лица?

Как физ.лицу получить электронную подпись? Получить электронную подпись для физического лица сегодня довольно просто. А еще 5 лет назад простым людям она практически не требовалась.

Как получить субсидию на покупку квартиры

Как получить субсидию на покупку квартиры: молодой семье, многодетной семье, матери одиночке Получить субсидию на покупку квартиры можно тем категориям граждан, которые являются социально незащищенными.

Как получить статус беженца в Канаде из России?

Как получить статус беженца в Канаде из России? ​Получить статус беженца в Канаде из России можно в соответствии с Женевской Конвенцией 1951 года и Протоколом Конвенции 1967 года, а также государственными программами.

Как получить российское гражданство в упрощенном порядке

Условия и порядок упрощенного получения гражданства РФ Вопросы приобретения статуса гражданина России интересуют многих иностранцев, большая часть которых – это подданные бывших советских республик.

Как получить отсрочку по налогам юридическому лицу?

Как юридическому лицу оформить отсрочку по налогу? Законодательство России позволяет российским организациям пользоваться в ряде случаев весьма значимой привилегией — отсрочкой по уплате налога.

Как получить отсрочку по ипотечному кредиту

Как получить отсрочку по ипотеке? ​Ипотека – крупный кредит, обычно рассчитанный на длительный период погашения, в течение пяти, десяти, а то и более лет. Естественно, что абсолютно все предусмотреть невозможно.

Как получить налоговый вычет у работодателя?

Налоговый вычет через работодателя: документы, заявление, нюансы В статье представлена информация: как получить налоговый вычет у работодателя, образец, заявления, документы в налоговую, вычет у нескольких работодателей.

Как получить налоговый вычет по ИИС

Индивидуальный инвестиционный счет и налоговый вычет: новые финансовые возможности В статье представлена информация: как получить возврат НДФЛ по ИИС, способы оформления налогового вычета и пошаговая инструкция, необходимые документы, примеры расчета вычета.

Как получить налоговый вычет онлайн

Как оформить налоговый вычет онлайн? Оформить налоговый вычет — например, имущественный, граждане России могут через онлайновые каналы коммуникации. Изучим то, как они могут быть задействованы на практике.

Как получить место в детском саду: через суд и по закону

Как получить место в детском саду: по закону и через суд Любой ребенок в возрасте от 2 и до 7 лет имеет право, по российским законам, получить место в дошкольном учебном учреждении.

Как получить материнский капитал на покупку жилья

Материнский капитал: условия использования при покупке квартиры В апреле 2016 года размер материнского капитала составлял 453 тысячи рублей. Сертификат государство выдает всего один раз тем родителям, у которых появился второй ребенок.

Как получить лицензию на такси в Москве в 2017 году

Как самостоятельно получить лицензию на такси в Москве? Самостоятельно получить лицензию на такси в Москве и области сегодня можно двумя способами – оформить ИП или обратиться к посреднику как к потенциальному работодателю.

Как получить лицензию на охранную деятельность в 2017 году?

Как оформить лицензию на частную охранную деятельность? Охранная деятельность относится к числу лицензируемых. Получать разрешительный документ на ее осуществление могут фирмы в статусе ООО — изучим то, каким образом.

Как получить кредитную карту Тинькофф Алиэкспресс

Кредитная карта Тинькофф Алиэкспресс: как получить, плюсы и минусы Чтобы получить кредитную карту Тинькофф Алиэкспресс вам не придется даже обращаться в банк лично! Все, что потребуется – это оформить заявку онлайн на официальном сайте Тинькофф банка.

Как получить кредит на погашение других кредитов?

Самые доступные способы получить кредит на погашение других кредитов ​Вопрос о получении нового кредита для погашения действующего может возникнуть в двух ситуациях.

Как получить кадастровый паспорт на нежилое помещение

Кадастровый паспорт на нежилое помещение Кадастровый паспорт на нежилое помещение оформляется в соответствие с Федеральным законом № 218-ФЗ, а условия его выдачи существенно отличаются от аналогичной процедуры для жилых помещений.

Как получить кадастровый паспорт на дом

Что нужно для оформления кадастрового паспорта на дом Получить кадастровый паспорт на дом можно в результате ввода объекта в эксплуатацию и постановке его на кадастровый учет.

Рейтинг@Mail.ru